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案例:违章建筑的租赁合同无效
时间: 2016年12月22日 来源:丰顺商会

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案情

  2009年1月,甲公司与乙公司签定租赁合同,甲公司将本公司临街建造的5间房屋出租给乙公司使用,每季度租金1万元,上缴租金,租期3年。合同签定后,甲公司支付了一个季度的租金,其后以经济效益不佳为由,拖延支付租金。至2010年1月,市国土资源局通知甲、乙公司该房屋因未办任何建设手续,系违章建筑,限期拆除。2010年2月,甲公司因乙公司拖延支付房租诉至法院。

  原告诉称:双方签有租赁合同,原告依约交付了房屋给被告使用,但被告长期拖欠租金,损害了原告的合法权益,请求法院判令被告支付拖欠的租金4万元。

        被告辩称:双方签有租赁合同是事实,但原告出租房屋系违章建筑,故合同自始无效。造成合同无效的责任在原告,不同意原告诉请。

判决

  法院经审理后认为,讼争租赁房屋无房地产权证及其他合法手续,属于违章建筑。原、被告所签租赁合同违反了国家有关规定,属无效合同。合同无效的主要责任在原告,被告在签定合同时未尽合理的注意义务,也有一定的责任。原告要求被告支付租金的请求,不予支持。原告已收取的租金属非法所得,予以收缴。被告使用房屋而未缴的房租属双方约定的非法所得,也应当予以收缴。故判决和决定如下:

  1、租赁合同无效;

  2、1万元租金及4万元约定租金予以收缴。

评析

  1、租赁合同为什么无效?

  我国《城市房地产管理法》第52条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”,建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定:未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。我国《民法通则》第59条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”本案因租赁合同违反以上法律规定而无效。

  2、房屋租赁合同无效,租金应当如何处理?

  我国《民法通则》第134条规定了收缴进行非法活动的财物和非法所得的制度,本案房屋租赁合同被认定无效后,对于已收租金和应收租金应当予以收缴。

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