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房屋租赁合同法律风险防范(上)——房地产法律实务指南之一
时间: 2016年12月22日 来源:丰顺商会

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房屋租赁合同是以房屋为租赁物,由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人交付租金,并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议,直接影响当事人的利益。在现实中,合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、管理费、租期、房屋面积等商业性条款,却忽略了其他诸如合同效力、合同备案、装修、征收、优先购买权、转租、房屋查封、合同解除等涉及的法律问题。而正是由于对这些问题约定不明确,往往导致房屋租赁合同在履行过程中产生纠纷。

无效合同

按照《民法通则》和《合同法》等法律规定,房屋租赁合同被确认无效后,其处理上主要是承租方腾退房屋 ,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的,出租方不返还租金,作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,签订租赁合同前,双方应尽职调查,避免签订无效合同。

以下介绍几种常见的无效合同。

  1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

  某房产公司将大厦出租给某公司作公司办公场所,双方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进行了装修。几个月后,承租方以《租赁合同》无效为由,起诉至法院,要求房产公司返还其已经收取的房租及该款项的同期银行贷款利息,并赔偿其损失。经查,房产公司系大厦的建设单位,该大厦尚未办理有关规划、消防等验收手续。另外消防部门同意大厦投入使用,但《建筑工程消防验收合格意见书》未签发。法院认为,依照我国《建筑法》的规定,工程未经验收或者验收不合格的,不得交付使用,因此大厦不具备出租使用的条件;房产公司将房屋出租给时,没有办理规划、消防等验收手续,承租方对房屋进行装修后,也未办理消防验收手续,根据我国《消防法》的规定,消防未经验收或者验收不合格的,不得使用,因此房产公司将大厦出租的行为,违反了《建筑法》《消防法》等法律的规定。依据《合同法》的规定,违反法律强制性规定的合同无效,双方签订的《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》等法律的强制性规定,应认定为无效。

  根据我国最高人民法院《合同法若干问题的解释》,人民法院确认合同效力时,应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据。由于《租赁合同》违反了上述两部法律的强制性规定,当然无效。现实中,房屋未经验收或验收不合格就投入使用的情况很多,作为承租方很难查清房屋是否验收合格,因此为避免此种无效合同风险,承租方除尽职调查外,应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款,以保护自己一方权益。

  2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

  违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋,这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定,而且侵害了他人或国家的土地使用权,不能取得建筑物的合法所有权;二是已取得土地使用权,但尚未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这种情况下,建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定,若该房屋用于出租,则签订的租赁合同因违反法律强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下,建造人可能通过补办相关手续后,还可以取得建筑物的合法所有权,但租赁合同双方毕竟要承担无效合同的风险;三是违反土地使用权出让合同用途的约定,将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定,实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租,以获得较多的租金,但国家的土地出让金受到损失,并扰乱了房地产市场,这种租赁合同当然认定无效。

  依据我国《城市房屋租赁管理办法》规定,未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租。违章房屋的建造人不能取得所有权,因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租,作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房地产权属证书,没有房地产权证或与房地产权证登记不符的房屋不能租赁。当然,个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的,应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款,或要求出租方提供担保,但这种风险未必能规避。

  3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定:“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。”因《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于行政法规,该条为强制性规定 ,因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定,签订的租赁合同为无效合同。

  为此,我们建议,承租人在签订租赁合同时,应对该区域征收情况进行调查,避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

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登记备案

  甲公司将自有的1500㎡商业用房出租给乙公司经营酒楼,双方签订10年期租赁合同,并对租金标准、租金支付及合同解除等条款做了明确约定。合同签订后,乙公司依约交付了租金并装修了房屋,开始营业。因该房屋地理位置好,生意兴隆。半年后,市场租金普遍上涨,甲公司有些后悔,于是以租赁合同未经备案为由,主张合同无效,要求解除合同,双方因此产生争议。那么,租赁合同未经备案是否无效呢?

  根据《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限,租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利义务,并向房屋管理部门登记备案” 。《城市房地产管理法》属于全国人大制定的法律,该条规定以“应当”对登记备案加以规定,立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案。因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定。

  《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”;32条规定:“ 违反本办法有下列行为之一的,由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;(三)未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款”。《城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效,但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件,不能规定合同效力问题。

  我们认为,未办理备案登记不影响合同的效力,应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为,只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋,承租人交付租金,合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案,主要是便于行政机关管理的需要,登记备案的合同具有对抗第三人的效力,在理论上属于对抗要件主义,不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法若干问题的解释》第9条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”,因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱,以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费,很多公司未办理租赁合同登记备案,但出于交易安全的必要,我们建议租赁双方应进行登记备案,以减少合同风险。

  维修责任

  房屋维修责任应该是租赁合同中最常见的条款,合同双方一般会根据《合同法》有关 “出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”之规定来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的,因为维修责任往往隐藏在其他事项中,造成责任划分不清晰。我们认为维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中。因此租赁合同双方在约定维修责任时,应全盘考虑。

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  1、房屋修缮责任

  房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定:“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,由出租人负责修复。不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮,以保证房屋居住和使用的安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或者赔偿。”

  我们认为,应将“承租人过错”的具体情形在租赁合同中进行列举,明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中,以减少不必要的争议。

  2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任

  《合同法》规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造(当然不涉及主体结构安全),使用中产生的返修责任争议较多。

  我们曾遇到过这样一个案子:王某将自己私有的二层二室住房租赁给张某,合同约定租赁用途为中介服务,并同意张某的装修方案,将原卫生间拆除移至阳台,将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙边,以增加厅内有效使用面积。使用中楼上用户发现下水不畅,楼下住户发现卫生间通风不畅,于是与出租人联系,要求其维修。承租人在出租人要求下也同意并实际简单进行了处理,但效果不是非常明显。在楼上楼下用户强烈要求下,出租人要求承租人恢复原构造或是拆除装修进行彻底返修,承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的,否则也不会同意承租。因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争议,诉至法院。

  这是一个典型的在出租人同意的情况下产生的返修争议,由于当初对改变房屋构造的后果双方约定不足,造成维修责任不明确。像这样的案例还有出租人同意承租人将阳台窗探出,因物业或楼上住户要求必须拆除等等,都涉及返修责任承担问题。为避免此种争议产生,作为出租人要慎重答应承租人的改造要求,约定好如出现返修责任承担主体,切不可为把房先租出去,而回避返修责任问题。

  3、承租人恶意添附的补偿责任

  实践中,对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物,如果是征得出租人同意的,或者按合同约定的承租目的属于合理添置的,那么按以下情况分别处理:一是租赁合同中有约定的按约定处理;二是租赁合同没有约定而又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的,一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估,归出租人所有,并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的,且租赁合同没有约定而又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的,承租人可以自行拆除。不能拆除的,出租人对装修物的损失一般不给予补偿。

  上述处理原则只具有一般性,每个案件都是有其独特性,不能一概而论。现实中也存在承租人恶意添附的情况。恶意添附,是指在出租人同意承租人装修,但对添附处理约定不明的情况下,承租人主观上存在利用“不能拆除的可以对添附物现价值进行评估,归出租人所有 ,并对承租人予以适当补偿”的规定,以期在租赁合同终止时获得更多补偿的行为;客观上进行为牟利而乱添附。通常承租人会采取在装修时就出具一些假发票证明自己购买的质次价低的添附物价值很高或是将一些没有价值的产品故意进行添附来讹取补偿等手段,造成出租人不堪补偿的严重后果,侵犯出租人合法权益。

  因此,在订立合同或者在租赁期间,承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等,并对装修过程进行尽职调查,以保护自己合法权益不受侵害。

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  征收补偿

  租赁期间,房屋遇到征收的情况大量出现在我们的生活中。那么如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题。现实中,有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力,租赁合同终止,出租人返还剩余租金,承租人腾退房屋。虽然征收不能完全被认定为不可抗力,但这种约定从法律上应认定是有效的,是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定,遇到征收问题时就容易产生争议。

1、房屋承租人是合法的被征收主体

按照《广州市国有土地上房屋征收与补偿办法(征求意见稿)》之规定,“征收租赁房屋,被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,区房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换,不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。可以看出在征收行为中,房屋承租人是独立于被征收人存在的 ,是合法的被征收主体。

  2、承租房屋征收时承租人享有权利

《广州市国有土地上房屋征收与补偿办法(征求意见稿)》规定,“区房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。被征收人选择产权调换的,产权调换房屋交付前,被征收人或者房屋承租人自行安排住处的,区房屋征收部门应当支付临时安置补助费;被征收人或者房屋承租人使用房屋征收部门提供的周转用房的,区房屋征收部门不支付临时安置补助费。”

  因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实,单独与征收人签订了征收补偿安置协议,从而使承租人的权益受到了损害,承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分,也可以根据具体情况主张原征收补偿安置协议无效,并重新签订征收补偿安置协议。但是,如果租赁合同中对征收补偿问题有明确约定的,应该按约定处理。因此,这就需要承租人在签订租赁合同时,对此作出明确约定,以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。


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