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购买预售商品房法律风险防范(下)——竣工备案、交付使用、产权办理三个阶段的法律风险及防范对策
时间: 2016年12月22日 来源:丰顺商会

商品房预售最早出现于香港,是由已故商界传奇人物霍英东发明的。1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。在我国住房制度改革初期,为了促进我国内地房地产行业的发展,借鉴了香港房地产开发的经验,引入了商品房预售制度,并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,但也因各种因素引发众多风险,比如国家法律、法规相对缺失,缺乏有效监管;购房人缺乏相关法律法规素养;社会诚实信用体系的不健全等,使得预售商品房的风险不能根本消除。

基于以上诸多的原因,我们把预售商品房买卖划分为四个阶段:买卖合同签订阶段、竣工备案阶段、交付使用阶段和产权办理阶段,分别分析每个阶段存在哪些风险,以及针对风险有哪些防范对策。

本刊上期刊登了预售商品房买卖合同签订阶段的法律风险及防范,本期将进一步分析预售商品房在竣工备案、交付使用和产权办理三个阶段存在的法律风险及防范对策。

竣工备案阶段法律风险及防范

目前在竣工备案阶段中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。很多开发商在还没有取得《竣工验收备案表》的情况下,就将房屋交付购房人入住使用了。这种现象在很多地方存在。

这样做存在很大的风险,因为根据法律法规规定:房地产项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。如果开发商未能取得竣工备案,将对购房人产生很大的不利影响:

1、商品房未能取得《竣工验收备案表》,就不能排除该商品房在建筑质量方面可能存在重大的缺陷。

2、《竣工验收备案表》直接关系到以后能否办房产证,如果未通过验收就办理入住,将来该房屋可能很难拿到《竣工验收备案表》,进而致使无法办理房产证,到时如果再要求退房损失就会比较大。

3、未通过验收就办理入住,等到将来取得《竣工验收备案表》后,再想按合同让开发商支付全部逾期交房违约金,就会有很大的难度。

总之,没有《竣工备案表》前就办理入住比见到《竣工验收备案表》后再办入住要冒很多风险,而且会丧失一大部分主动权。没有《竣工验收备案表》收房,最严重的后果就是拿不到产权证。当然,房屋的质量也没法保证。比如一些开发商连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少任何一项,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。而像消防这种关键设备,一旦出了问题,就是人命关天的大事。

防范对策:

开发商在通知购房人验收房屋时,根据规定需要在明显位置展示或向购买人出示《竣工验收备案表》,所以,如果开发商没有出示的话,购买人应当向开发商要求出示备案表,如果开发商拒绝的话,则说明开发商存在未竣工备案的情况,该楼盘可能无法办理产权证。

另外购房人在验房的时候不能光看开发商有没有《竣工验收备案表》,一定还要仔细察看各个分项项目有没有都备案。因为《竣工验收备案表》对开发商有着严格的法律责任要求。只要将项目送交主管部门备案后,开发商就必须对楼盘当初的各个项目实行终身责任制。即使是以后出了问题,如果是发展商的过错,一样可以追究其责任。

  

交付使用阶段法律风险及防范

风险1:不能交付或不按期交付房屋

在预售房屋的合同纠纷中,开发商不能交付或不按期交付房屋的纠纷占相当大的比例。这些问题的原因是多方面的。有的是因为开发商的资金链紧张,建房的资金不到位而引起的;有的是因为开发商将没有做预告登记的商品房转卖给了第三人引起的;有的是因为施工延期引起的;有的则是因为政府的行为引起的,等等。

防范对策:

一般来讲,对于这些风险,购房人是很难避免的,但是如果购房人在签订预售合同时,可以与开发商在《预售合同》中规定这种情况发生时开发商的违约责任,那么就可以较好地避免这种风险给购房人带来的损失。但是随着房价的节节高升,购房人买方的权利有时不能够得到充分的实现,购房人没有与开发商就这类问题签订合同时,在解决这些问题时,购房人的地位就相对的被动一些了。而对于这些问题,比较为难的是判定要求继续履行合同还是要解除合同。在开发商不能按合同规定交付房屋的纠纷中,多数购房人都要求开发商继续履行合同并承担违约责任。当然,也有一些购房人都要求开发商退还房款(解除合同)并承担违约责任。

对于这些纠纷,我们认为,应当在坚持合同效力的前提下,切实维护购房人的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同、退还房款,则可能会出现由于开发商无力退款而使购房人的合法权益得不到保障;另一方面,在购房人没有能力继续履行合同的情况下,而开发商又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果开发商既不能继续履行合同,又不能退款。则购房人可以向法院提出申请,请求法院采取一定的保全措施,以便保护购房人的合法权益。在这种情况下,法院可以对开发商已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还购房人的房款、并承担违约责任。

  

风险2: “先收房,再验房”

正常而言,购房者应该“先验房,再收房”, 即按照规定购买人应该先验收房屋,然后再交纳入住费用接收房屋。但现在大多数开发商都违反这个原则进行操作,要求购房人先交纳入住费,而后再验房,即“先收房,再验房”。这种情况下,购房人就存在着很大的风险,例如收房后,在验房过程中发现房屋质量不合格,或者房屋质量有问题等,因为已经“收房”,因此要追讨开发商的责任就非常困难,而且需要费时费力。

防范对策:这种风险造成的原因是由于现阶段房地产市场处于卖方市场,地产市场不断涨价,购买人迫切希望能早日买到中意的房产,这些供需关系导致了开发商要求购买人先交付入住费用,再验收房屋的情况。这种风险在现阶段是难以避免的,但是,先交纳入住费用并不能免除开发商交付不合格房屋的责任,因为开发商的房屋是否合格,首先需要看是否有《竣工备案表》,其次是要购买人验收房屋后签署《验收单》后才能完成交付义务。因此,在签收《验收单》的问题上,就需要非常审慎。

风险3:“两书”问题

“两书”指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。根据法律规定购房人在验收房屋,缴纳入住费用后,开发商或物业应该将“两书”交给购房人。但有时候开发商会出于各种考虑,不为购房人提供“两书”。

防范对策:实际上,“两书”本质上类似于任何产品的质保凭证和使用说明,商品房本身也是一种产品,因此,也需要有质量保证书和使用说明书。如果开发商不交给业主“两书”,那么等于缺少质量保障的承诺书。此时,购房人应该主动向开发商索取“两书”,如果开发商还是不给,那么购房人可以通过诉讼的方式,借助法院的力量来要取“两书”。

产权办理阶段法律风险及防范

这个阶段通常风险很少,但是如果出现了问题,购房人可能就无法获得房屋的产权凭证,房屋就无法认定物权。因为根据《物权法》规定,物权经依法登记设立,未登记的物权不发生效力,也不受法律保护。商品房预售合同备案只是“预告登记”,即表示这套房子将来是某买房人的,只有等办了产权登记,才能真正明确房子的权属。

风险1:开发商没有出具全额发票

无论是全额付款还是按揭付款,在开发商收到全部款项后,应该为购房人出具全额的发票。如果没有全额的发票,那么在办理产权凭证时就会遇到阻碍。

防范对策:此种风险的防范就是及时向开发商索要发票,正常来讲,开发商收到款项后就会为购房人出具发票,所以,这种风险通常很少出现。

风险2:开发商延期办理产权凭证

像延期交房一样,开发商很可能会出现延期办理完毕产权凭证的情况。

防范对策:此种风险是购房人无法回避的,因为通常是政府行为、开发商自身原因导致延期办理产权凭证。因此购房人在订立《预售合同》时,需要在合同中明确约定延期办理产权凭证的违约责任,如支付违约金、退房并承担经济损失等,以便能够在发生此种情况时能够最大限度地维护自身权益。


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